楼市“变局”信号？深圳部分银行已按二手房参考价发放按揭贷款

　　深圳多家银行正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。对于购房者而言，直接影响就是首付将大幅提升，贷款将变少。

　　深圳多家银行正式将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

　　在《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）发布半个月后，多家银行从观望转为执行，目前已有建设银行、光大银行、农业银行公布相关消息。

　　火热的深圳楼市能否降温？这又对购房者影响几何？

　　深圳多家银行表态

　　2月8日，深圳市住建局发布《通知》，公布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价。

　　深圳某房产中介对《国际金融报》记者解释称，“比如说，二手房的房东出价每平方米10万元，但住建局的参考价为每平方米8万元，那么这里就有每平方米2万元的差价，而这部分只能算在购房者首付里，银行不能贷款。”

　　对于购房者而言，直接影响就是首付将大幅提升，贷款将变少。

　　“威力极大。”海贝找房总经理谢林锋认为，如果商业银行按照评估价格走，那么贷款的成数就会变少。深圳湾一带的指导价格几乎已经是成交价格的二分之一甚至是三分之一，那么就会变相提高首付，“基本要去到七八成了，那二手房成交就会降到冰点”。

　　随后，2月20日晚，深圳光大银行率先表态，根据《通知》及监管要求，深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为该行按揭贷款参考依据。

　　2月23日，深圳建行透露，该行根据《通知》发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

　　同日，深圳农行也透露，《通知》下发前的二手房贷款按原有制度执行，《通知》下发后该行以深圳市住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。

　　“如果银行全面跟进，深圳楼市过往‘高杠杆’的炒作之风将会有所改变。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

　　政策效果“立竿见影”

　　为何要引导深圳二手房价格？

　　首先，从价格来看，深圳楼市热的“离谱”。从2月23日国家统计局发布的最新70城二手房价格指数来看，涨幅环比数据中，深圳是二手房涨幅最大的城市。

　　“政策将指导价作为调控目标，作为银行评估房价和发放贷款的准绳，不管是按揭贷，还是抵押贷，杠杆率会明显受到控制，这对控房价和稳预期，意义非凡。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《国际金融报》记者。

　　政策一出，给深圳的二手房市场当头棒喝。从深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。

　　从走势上看，新政对市场的影响“立竿见影”，但因为含春节假期，仍会受到一定程度的“节日效应”影响，因此市场对新政的最终反应有待持续观察。

　　“深圳近期二手房政策管控明显升级，尤其是二手房参考价政策的出台，客观上有助于后续房地产市场的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者称，随着二手房贷款政策的收紧，深圳二手房价格降温的概率加大。

　　李宇嘉指出，当前，深圳楼市调控到了关键期，政府指导要形成去杠杆的准绳、打击炒房的利器，并且具有公信力。他对记者强调了二手房调控的重要性，“如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房‘价格倒挂’，购买力就会去炒新房，新盘‘个位数’中签率的盛况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的”。

　　以往，深圳炒房者“见招拆招”，通过借道经营贷、消费贷购房，李宇嘉指出，先不说各地春节前后都在打击经营贷、消费贷流入楼市，此次政策出台“打蛇七寸”，指导价下降以后，消费贷、经营贷可贷金额也明显减少。

　　“只有银行与政府共同联动推进，新政才能达到预期想要的效果，现阶段买卖双方或有一个博弈的过程，但只要政策坚持下去，以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款，二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。”李宇嘉表示，未来深圳监管部门可以从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，要求辖区内的银行，严格执行二手房指导价。

　　温馨提示：央行等多部委：大幅增加小微企业信用贷款、首贷、无还本续贷。