二套房和一套房利息有区别吗?举例一看便知
大家都知道,贷款买房由于贷款本金较多、贷款期限较长,因而产生的利息是非常多的,有些人可能终其一生也只能负担一套房贷,但若有些人有二套房贷款需求,产生的利息有多少呢?二套房和一套房利息有区别吗?接下来我们一起看看。
一、二套房和一套房利息有区别吗?
有区别。
决定利息高低的四个因素是:贷款本金、贷款利率、贷款期限和还款方式。其中贷款期限和还款方式可以自行选择,但贷款本金和贷款利率会因房屋套数而有所区别。
具体说明如下:
1、贷款本金
贷款本金=房屋价格*(1-首付比例),一套房的首付比例最低为20%,而二套房的首付比例最低为30%-60%,可见在房屋价格一致的情况下,二套房的可贷比例要比一套房的少,产生的总利息也可能少。
2、贷款利率
住房公积金贷款,二套房贷款利率要在一套房贷款利率基础上上浮10%。而且自2022年10月1日起,一套房公积金贷款利率还下调了0.15%,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2.6%和3.1%,但二套房公积金贷款利率仍维持3.025%和3.575%不变。
个人住房商业贷款,一套房贷款利率最低为LPR-0.2%,而二套房贷款利率最低为LPR+0.6%,一减一增,二套房贷款利率要比一套房贷款利率高出0.8%。而且有些满足特定条件的城市,还可以自主决定在2022年底前阶段性下调一套房贷款利率下限,即一套房最低可以低于LPR-0.2%。
可见,若不考虑影响利息高低的另外三个因素,那么二套房产生的总利息势必要比一套房利息更高。
二、举例说明
假设二套房和一套房的房屋价格都是80万元,贷款期限为30年(360期),还款方式为等额本金,那么:
(一)选择公积金贷款
1、一套房
首付比例20%,贷款本金=800000*(1-20%)=64万元;
5年以上的年利率为3.1%,月利率=年利率÷12个月=3.1%÷12=0.2583%;
等额本金方式下,总利息=(分期数+1)*贷款本金*月利率÷2=(360+1)*640000*0.2583%÷2=298388.16元。
2、二套房
首付比例40%,贷款本金=800000*(1-40%)=48万元;
5年以上的年利率为3.575%,月利率=年利率÷12个月=3.575%÷12=0.2979%;
等额本金方式下,总利息=(分期数+1)*贷款本金*月利率÷2=(360+1)*480000*0.2979%÷2=258100.56元。
由于二套房贷款本金比一套房贷款本金少了16万元,即使二套房贷款年利率更高,也可能产生二套房利息更少的结果,少了4万元。
(二)选择商业贷款
1、一套房
首付比例20%,贷款本金=800000*(1-20%)=64万元;
以2022年10月20日更新的5年以上LPR(4.3%)为例,贷款年利率为4.1%,月利率=4.1%÷12=0.3417%;
等额本金方式下,总利息=(分期数+1)*贷款本金*月利率÷2=(360+1)*640000*0.3417%÷2=394731.84元。
2、二套房
一套房贷已结清的,苏州地区首付比例30%,贷款本金=800000*(1-30%)=56万元;
以2022年10月20日更新的5年以上LPR(4.3%)为例,贷款年利率=4.3%+0.6%=4.9%,月利率约为0.4083%;
等额本金方式下,总利息=(分期数+1)*贷款本金*月利率÷2=(360+1)*560000*0.4083%÷2=412709.64元。
由于二套房贷款利率比一套房贷款利率高出0.8%,即使二套房贷款本金少了8万元,但二套房贷款利息也还是比一套房利息多了1.8万元。
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