等额本息提前还款计算公式

　　每月月供额=〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数-1〕

　　每月应还利息=贷款本金×月利率×〔（1+月利率）^还款月数-（1+月利率）^（还款月序号-1）〕÷〔（1+月利率）^还款月数-1〕

　　每月应还本金=贷款本金×月利率×（1+月利率）^（还款月序号-1）÷〔（1+月利率）^还款月数-1〕

　　总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

　　【等额本息提前还款计算案例】

　　2009年，张女士买了首套房，当年贷款70万，利率打7折，贷款期限30年，总共要还122.6万元，本息合计已还了22万多，剩下100万中有40万的利息60万的本金。

　　“看上了一套200万的房子，手上现在有140万的现金，是作为第二套再贷60万元？还是把第一套房的60万本金提前还掉，再买当作首套房？”张女士很纠结，一方面第一套的7折利率实在难得，但是如果第一套房贷款不结清，再买就算二套房，贷款利率要上浮10%，到底要不要提前还？

　　“上述两种情况哪种更划算，关键要看哪一种所还的利息更少。”一家国有大行房贷部人士帮着算了一笔账，第一种方案，将第一套的60万本金提前还掉，张女士手中还剩下80万的现金，200万的房子还要贷款120万元，按照首套房6.55%的基准利率等额本息还30年算，利息总共154.5万元。“第二种方案就是不提前还款，140万元作为张女士第二套房的首付，剩下的60万贷款利率上浮10%。同样是等额本息还30年，利息86.7万元，加上第一套还剩下的40万利息，两套房子总共还利息126.7万元，比第一种方案的利息少将近30万。”这名房贷部人士表示，虽然张女士提前还款后可享受首套房政策，但合计支出的利息更多，所以她提前还款并不划算。

　　“贷款余额不多的家庭，提前还款相对划算。”上述房贷部人士表示。“因为虽然7折的利率优惠很诱人，但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房，需要上浮利息的贷款金额比较大，所以提前还款划算。