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二手房贷款年限及额度受房龄限制?

  对于房产来说,二手房的交易买卖与新房在很多方面都存在较大的差别,而在贷款购买这一点上两者的差异也很明显,因为二手房存在房龄的因素,而新房并没有房龄一说。购房者在贷款购买二手房时,房龄对于贷款年限有一定的影响,一般房龄越老,贷款年限与额度就越低。

  刘先生在中介看中了一套二手房,房龄比较老,是80年代的。在签订二手房买卖合同时,他并不知道房龄对贷款的影响,因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题,但是过了3周之后,银行给的答复是贷款批不下来,原因是房子的房龄太老了。“银行还特意强调说我的征信和收入等都很好,只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来,首付也没办法交;按照合同条款来看,如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款,现在我还真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼。

  表示,对于示例中的情况,刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续,重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能,刘先生可要求解除合同。

  其实,像刘先生这样的例子并不少见,由于二手房房龄而不能成功获得贷款,以致于出现进退两难的局面。下面我们就来看看二手房房龄对贷款年限及额度的具体影响。

  银行业内人士透露,我国商品房市场是十几年走向成熟的,而15年以上的房子较旧,如房型不合理、功能落后、无停车场等,不太符合现代人的居住需求。此外,老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款,银行也难以处置。因此,银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过,如果找已结清房产贷款的亲友担保,获得贷款的几率会增大。

  工行、农行、建行、中信银行等众多银行对高龄的老房子贷款要求比较严格,而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时,房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。

  二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定,一般是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的(注:有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米)。

  此外,不同年限的二手房公积金贷款也有差异,按照武汉市住房公积金中心规定,二手房公积金贷款最高比例按房屋房龄(以建成年限为准)分三个等级:

  (1)房屋建成年限在10年(含10年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的70%;

  (2)房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的60%;

  (3)房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的50%;其中房屋总价的认定按照房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。

  建议:对于房龄较老的二手房考虑使用公积金贷款

  金融贷款表示,对于房龄较老的二手房,商业贷款和公积金贷款差别较大,同一套高房龄的二手房,商业贷款可能只能贷20%,而公积金贷款则有可能贷50%。因此,他建议购房者,“对于房龄较老的二手房,建议使用公积金贷款”。

  不过小编还要提醒大家,在贷款购买二手房时,尤其是房龄较老的二手房,为避免产生不必要的纠纷,在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定,如贷款合同审批不能通过时,违约责任该如何约定,由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。

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