住房租赁市场遇见的新挑战面临着哪几个风险点？

　　在经历了跑马圈地的几年规模扩张后，住房租赁市场呈现出了一个风险与收益并存的两难境地。

　　面对近期出现住房租赁频发的市场风险，商业银行参与住房租赁市场也面临了一定的经营风险。如何做好客户选择，加强客户风险特征的研究，做好风险控制措施的安排，使得银行信贷资金有效、安全地分配至住房租赁市场中，是亟需解决的问题。在推进住房租赁业务的同时，商业银行针对目前住房租赁市场遇见的新挑战，亟需关注如下风险点：

　　一、“偏高”风险

　　综合考察市场上正在建设中的重资产租赁住房项目，以及基本成型的轻资产长租公寓项目，基本上都存在成本偏高的现象。其中，重资产项目成本偏高主要体现在房屋成本，也就是租赁住房在初始购买或建造时的购置成本或实际投资总成本。当前过高的地价和房价也大大提高了建造或购买租赁住房的成本。轻资产项目成本偏高主要在于装修成本和管理成本。

　　此外，应审慎关注短期内为扩大市场规模快速扩张而进行高杠杆融资的客户。在房租上涨预期之下，巨额的信贷、信托、海外资金纷纷涌入租赁市场，甚至一些险资、理财资金也违规“借道”，以各种名目进入住房租赁市场，最终个人也不惜加杠杆、伪造收入甚至借信用贷杀入住房租赁。

　　二、“偏低”风险

　　长租业务融资利率基本在5%以上，而长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%。根据统计数据，以我国租赁住房市场较为活跃的一线城市为例，上海的租售比为1.9%。过低的租售比一方面体现在房价超过合理水平，另一方面体现在租金低于合理水平。

　　另外，按照《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，上海常住人口到2035年将控制在2500多万人左右。也就是说，按照上海市2018年末常住人口2415.27万人计算，人口年均增长0.18%。而全市房地产的供应一直在不断增长。

　　三、“名不正、言不顺”风险

　　对于在原工业、仓储、商办等非住宅用地上新建租赁住房时要关注用地性质或用途是否转变，是否按照当地管理政策履行相应程序，需要补签用于住房租赁用途的土地出让合同并补缴土地出让金等费用。

　　此外，如借款人为非项目公司，既有日常经营，又有其他建设项目，涉及资金往来众多，要采取一定的措施确保住房租赁项目建设期资金不被挪用。

　　四、“重复”风险

　　要避免不同产品的叠加形成重复融资：客户在存量项目贷款时包含部分装修费用的，在项目运营期的经营周转融资需求测算时，应扣除前期已投入的装修改建贷款。

　　对租赁住房所有权人已申请住房租赁抵押贷，租赁住房经营权人不得同时以同一项目申请住房租赁质押贷，避免不同借款人利用同一项目重复融资。

　　五、“不确定因素”风险

　　首先，集体建设用地租赁房建设融资的风险主要来自于实现抵押权时，强制拍卖尚需补交土地出让金才能成交，而补交的数额为不确定因素，无法按照目前的价值来估算。为抵押价值的判断带来一定的不确定性。

　　其次，由于项目历时期限久，建设标准及装修标准未来进一步提高、项目建设期延长、设计方案变动、人工和材料费用上涨等情况的发生，可能存在项目超投资风险。

　　在实际工作中，要充分认识加快推进住房租赁业务发展的必要性；对项目要有清醒的判断能力，坚持实质性独立风险判断，有的放矢，择优支持；提升专业化研究，拓展风险辨识能力；坚持及时跟进最新住房租赁政策及业务动态，以发展的眼光看问题。