房贷利率的计算方法：这份详细指南收好

　　在购房过程中，除了房价之外，房贷利率也是一个重要的考虑因素，毕竟房贷利率的高低直接影响着还款压力和整个购房过程的成本。那么，房贷利率的计算方法是什么呢？下面小编从多个维度进行分析，一起来看看。

　　房贷利率的计算方法

　　1、贷款类型

　　（1）公积金贷款

　　公积金贷款利率参考的是央行的贷款基准利率，目前最新的利率为：首套房5年以下（含5年）2.6%，二套房5年以下（含5年）不低于3.025%；首套房5年以上3.1%，二套房5年以上不低于3.575%。

　　（2）商业银行贷款

　　商业贷款利率执行是双轨并行的制度，即固定利率和浮动利率，其中固定利率的房贷从2019年10就停止发放，本文不做过多讨论。浮动利率是指LPR+加点值计算得出房贷利率，其中LPR每月20日更新，最新一期的利率为：1年期3.55%，5年期4.2%。加点值则是一个固定值，可正可负，一旦确定则不可变更，具体则由银行计算得出。

　　2、还款方式

　　（1）等额本息

　　等额本息，是指每月还款的本息之和保持不变，即每月还款额固定不变。计算公式为：

　　月供额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数】÷[（1+月利率）^还款月数——1]；

　　总利息=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数】÷[（1+月利率）^还款月数——1]×还款月数——贷款本金。

　　（2）等额本金

　　等额本金是指，将贷款本金等分，每月归还固定的本金和剩余本金在当月产生的利息，还款额逐月递减。计算公式为：

　　月供额＝（贷款本金/还款月数）＋（贷款本金—已归还本金累计额）×每月利率；

　　总利息=（还款月数+1）×贷款本金×月利率÷2；

　　每月还款递减额=贷款本金/期数×月利率。

　　3、利率影响因素

　　（1）个人信用状况：个人信用状况越好，银行越信任用户，贷款利率越低。

　　（2）还款能力：还款能力越强，意味着贷款风险越低，贷款利率也就越低。

　　（3）房屋套数：首套房利率比二套房利息要比二套房利率低得多，关于首套房的认定，一般有认房认贷、认房不认贷、认贷不认房等政策，具体以当地的规定为准。

　　（4）贷款期限：贷款期限越长，贷款风险越高，贷款利率也会相对较高。

　　（5）房贷政策：如果房贷政策比较宽松，为了吸引购房者贷款，银行往往会降低利率。此外，政府为了刺激房地产市场交易，也会政策性下调利率。

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